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观点意见城镇化新阶段看房地产的产业链重构

发布时间:2020-03-04 03:49:38 阅读: 来源:手套厂家

大家非常期待城镇化,一个关注下半年的三中全会的决议,另外就是城镇化的具体推进方式,大的思路和策略,因为这个程度不同的,和我们这个房地产行业的发展状况,它的业态直接相关。

如果就城镇化谈城镇化,显得比较单薄,如果我们就这些发达国家走过的城镇化道路,实际上城镇化和整个经济发展的不同阶段,和不同的经济发展的时期,以及不同时期它的主导产业它的那个时期的劳动力的主要的分布是直接相关的,也就是说可能在早期的工业城市的时候,往往是一些机械制造业,而且是在自由竞争的发展阶段。而发展到比较成熟的时期,到了郊区化的时候,高速公路和城市群的时候,这个时候发展的产业往往是一些汽车发展、服务业发展的时期。所以我们讨论城镇化,你很难脱离特定的发展阶段,脱离特定的基础发展的水平,必须要结合实体经济来讨论。就好象我们通常看到的很多文献,都讨论城市群。我看主管部门也在谈,未来推进城镇化的主线是人的城镇化,而城镇化的载体是城市群,但城市群的范围多大?实际上在基础设施发展的不同水平的时候,它的范围是不一样的。现在通常所说的城市群的概念,比如100公里,大概就是开车一个多小时的范围,如果把它延伸到高铁时代、动车时代,可能变成300公里的范围,所以我想这个图表的意思,就是供大家做一个对照,不能仅仅只是就城镇化谈城镇化,它必须要有产业的支持,而且受特定的经济发展阶段的影响和制约。

在城镇化大的线索里面,我想有几个方面值得大家关注,我们撇开具体的方案,从国际经验来看,城镇化首先是人的城镇化,而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置,这个发展阶段不一样,劳动力的配置不一样,他对房地产的需求就会不一样,所以我们在发展到不同阶段的时候,要根据不同的发展阶段,我们来把握不同的劳动力人口的需求是什么。我们从这个图表上看,劳动力的分布,随着经济发展的推进,它的历程实际上是劳动力在农业不断的流出,占比在减少,制造业初期有一个上升,到达一个工业化的峰值之后,逐步的回落,而非贸易服务业和贸易服务业则是一个平衡的上升态势。所以在不同的发展阶段,其实房地产的需求不一样,所以我们大家所需要开发的主要的产品就不一样。一个主要是服务业主导的经济体,和一个主要是制造业主导的经济体,它的房地产需求差异是非常大的。中国经济有一个很重要的特点,就是区域差异非常大,可能在一线城市它是服务业占比已经比较大,但是在中西部这些地区,可能还是一个制造业占主导的经济格局。所以在不同的地区,实际房地产它的需求格局,我们的房地产行业的主要价值链会有很大的差异,所以背后一个重要的推动力之一,就是劳动力在不同行业之间的配置。

我们以美国的情况来看,劳动力的占比在农业、制造业和服务业这三个产业中间的劳动力的占比和GDP的占比,它提供了一个很重要的参照,它实际上现在是一个非常重要的服务业占主导的这样一个格局,服务业劳动力吸收占79%,贡献的GDP占77%,所以我们会看到它的商业地产、综合商业地产的服务、房地产的价值链的多元化,是适应这样一个格局的。

而从总体的趋势来看,美国劳动力在三大产业中的配置,美国的重要经验之一就是,资本和融资的大量投入,农业的效率的提高,它释放了大量的农民劳动力,这个成为工业化、城镇化推进的一个非常重要的基础。我们可能,中国改革开放以来,包括下一步城镇化推进,我们也要把这个需求落脚到劳动力上,就好象说我们过去30年改革开放表现为工业化的成功的推进,城镇化的成功的推进,但是从不同城市的表现来看,从吸收农业人口的能力来看,其实主要集聚在少数城市,比如说前100个城市,它吸收的从农业转移出来的劳动力,可能能占到百分之七八十或者更高的水平,接下来这种分化的水平会更明显,所以我们在选择不同的城市,选择不同的城市主打的产品,背后可能要考虑最关键的因素就是劳动力的配置。比如深圳,从去年开始劳动力,特别是中低端的制造业,随着它向中西部的迁移,它在净减少,所以这个对整个城市的房地产需求格局会出现非常重大的一个影响。

我们看到中国未来的发展趋势,一个是人口会继续从第一个支柱——农业,流向第二产业和第三产业。在不同的城市的分布来看,目前一二三线城市的产业占比差异也非常大。所以换个角度来说,可能在二三线城市还有一个工业化、城市化推进的任务,而在一线城市主要就是围绕服务业的提升,以及相关的产业结构升级、转型。

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